Una nuova regolamentazione per le donazioni immobiliari: il passo avanti del Ddl Semplificazioni
Con la definitiva approvazione del Ddl Semplificazioni, il panorama delle donazioni immobiliari in Italia subisce una trasformazione significativa. Il cuore della riforma, contenuto nell’articolo 44, affronta un tema da anni dibattuto nel Notariato: l’acquirente di un immobile donato non sarà più esposto a rischi di ripresa del bene da parte degli eredi legittimari esclusi.
Questa novità rappresenta una svolta per la certezza giuridica delle compravendite e impatta direttamente sul valore economico del patrimonio immobiliare. In questo approfondimento illustreremo le modifiche introdotte, le loro ripercussioni sul mercato e le opportunità per famiglie, investitori e chiunque voglia strategicamente gestire e trasferire i propri beni.
Cosa prevede la nuova normativa sulle donazioni immobiliari?
Per anni il mercato immobiliare è stato condizionato da una regola che permetteva agli eredi legittimari esclusi di rivalersi non solo sul donatario originale ma anche sugli acquirenti successivi dell’immobile. Questo generava incertezza e rendeva questi immobili meno appetibili. La nuova disciplina interviene proprio per eliminare questo ostacolo.
In base alla riforma, gli eredi legittimari – come coniuge, figli e, in alcuni casi, ascendenti – mantengono il diritto a far valere la quota di legittima lesa, ma non possono più chiedere la restituzione del bene a chi lo ha comprato in buona fede dopo la donazione. Di conseguenza, la rivendicazione si concentra esclusivamente sul donatario.
Dopo oltre dieci anni di battaglie istituzionali portate avanti dal Consiglio Nazionale del Notariato, si supera finalmente quell’atmosfera di estrema incertezza. Prima, infatti, gli eredi avevano fino a dieci anni dalla morte del donante per avanzare richieste che potevano emergere anche molti anni dopo la donazione, condizionando fortemente il mercato immobiliare e la possibilità di utilizzare queste proprietà come garanzie.
Invece ora, l’acquirente gode di una tutela definitiva e chiara, con un diritto di credito economico nei confronti del donatario più che una reale rivendicazione del bene in sé. Questo meccanismo alleggerisce fortemente il sistema e favorisce una maggiore fluidità nelle transazioni.
Impatto immediato sul mercato, sulle famiglie e sul credito
La riforma arriva in un contesto rilevante: ogni anno in Italia si registrano più di 200.000 donazioni di immobili, con dati recenti che confermano una media superiore a 210.000 operazioni annue. Tale volume rendeva evidente come la precedente normativa limitasse fortemente la commerciabilità degli immobili provenienti da donazioni.
Con le nuove regole, questi beni recuperano pienamente la loro commerciabilità. Chi acquista ora è tutelato dal rischio di veder sottratto l’immobile per rivendicazioni postume, situazione che apre a un aumento potenziale delle compravendite e invita gli investitori a considerare con più fiducia questi immobili.
Un aspetto certamente vantaggioso riguarda il rapporto con gli istituti di credito. Le banche infatti non avranno più esitazioni nell’accettare immobili donati come garanzie, evitando richieste di ulteriori cauzioni o condizioni più onerose. Questo sviluppa un canale più agevole per l’accesso al mutuo, agevolando in particolare le giovani coppie e le famiglie con redditi medi, oggi tra le più colpite dalle difficoltà di finanziamento.
Inoltre, gli imprenditori che utilizzano il patrimonio immobiliare come leva per investimenti o per sostenere la propria attività potranno beneficiare di una maggiore sicurezza e liquidità degli asset a loro disposizione.
Più sicurezza e liquidità: il valore sociale della nuova disciplina
Oltre a garantire maggior certezza per compratori e banche, questa riforma risponde meglio alle esigenze sociali contemporanee. La casa resta spesso la forma cardine nella trasmissione del patrimonio familiare e può condizionare decisioni cruciali: dal supporto agli studi universitari, alla pianificazione di traslochi, fino alla gestione di spese impreviste o alla definizione del percorso verso la pensione anticipata.
Ora le famiglie possono valorizzare il proprio patrimonio immobiliare senza temere blocchi legali, controversie o svalutazioni forzate causate da contenziosi legati alla legittima. Aumenta così la certezza del diritto, fondamentale per la stabilità e lo sviluppo di un mercato efficiente.
Non meno importante, la riforma riduce sensibilmente l’area grigia interpretativa che spesso metteva i notai in difficoltà nel gestire casi estremamente complessi, generando disparità territoriali e incertezze per i cittadini.
Il nuovo quadro giuridico, accolto favorevolmente dal Notariato e dagli operatori immobiliari, crea un ambiente più trasparente, aumentando la fiducia di tutte le parti interessate: famiglie, istituti di credito, professionisti e investitori.
