La tassazione dei fondi immobiliari segue un regime particolare che va analizzato a fondo e lo differenzia rispetto a quello di altri OICR. Entriamo nel dettaglio con una guida che illustra le caratteristiche principali di questi strumenti finanziari e come deve essere effettuato il calcolo dell’imposizione fiscale.
I fondi immobiliari: cosa sono e come funzionano
I fondi immobiliari sono veicoli finanziari istituiti e gestiti da una SGR che raccolgono capitale presso il pubblico e investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. La quota sottoscritta può essere rimborsata solamente a una certa scadenza; per questa ragione vengono definiti fondi chiusi. La durata di tali fondi va da un minimo di 10 anni a un massimo di 30 anni. Alla scadenza il patrimonio viene ripartito e distribuito seguendo i criteri del prospetto informativo. Durante la vita del fondo vengono distribuiti dividendi sulla base della politica prestabilita che ne rileva le modalità (a distribuzione o ad accumulazione).
Il funzionamento dei fondi immobiliari si basa su due fasi. La prima dove vi è una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, che è suddiviso in un numero predeterminato di quote sottoscritte dai partecipanti. Il fondo fissa un obiettivo di raccolta e, una volta raggiunto il capitale necessario per svolgere l’attività, le sottoscrizioni vengono chiuse. Le quote, quindi, sono sottoscritte nei limiti della disponibilità del fondo. La seconda fase consiste nella selezione degli immobili su cui investire, sulla base delle indicazioni nel prospetto informativo, ossia se deve trattarsi di immobili residenziali, commerciali, da edificare o da ristrutturare.
Il valore delle quote varia in funzione dell’andamento del mercato immobiliare. La liquidazione delle quote avviene alla scadenza oppure tramite la vendita in un mercato regolamentato, qualora vengano negoziate. Il guadagno o la perdita saranno rappresentati dalla differenza tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota in un determinato momento.
Tassazione fondi immobiliari
I fondi immobiliari non pagano l’imposta sui redditi e l’IRAP e sono considerati lordisti, pertanto non devono versare le ritenute a titolo di imposta sugli interessi dei depositi e conti correnti bancari e postali, sui dividendi, sui pronti contro termine e su altri redditi di capitale. I fondi immobiliari però pagano l’IVA così come la società di gestione che li ha istituti. Quest’ultima in realtà deve tenere una contabilità separata dal fondo e liquidare l’IVA separatamente, però può fare compensazioni relativamente a ciascuna contabilità.
I proventi del fondo immobiliare percepiti dall’investitore, che derivano dalla differenza tra il valore di riscatto della quota e il costo medio ponderato di sottoscrizione o di acquisto, sono tassati con l’aliquota del 26%, che viene applicata da parte della SGR che istituisce e gestisce il fondo. Qualora quest’ultima è di diritto estero ma opera nel territorio italiano, versa la ritenuta servendosi di un rappresentante fiscale.
L’applicazione della ritenuta però avviene solo se il partecipante al fondo non ha una quota di partecipazione superiore al 5% del patrimonio del fondo stesso. Nel caso in cui egli dovesse superare questa soglia al termine del periodo di imposta, si attuerebbe la tassazione per trasparenza, ovverosia i proventi verrebbero portati in dichiarazione dei redditi. Per il calcolo della quota di partecipazione si tiene conto delle partecipazioni anche tramite fiduciarie, controllanti e interposte persone, nonché della quota detenuta dai familiari. La SGR e gli intermediari depositari nella compilazione del 770 quadro SL comunicano i dati dei partecipanti al fondo che superano la quota del 5% e dei redditi imputati per trasparenza. La ritenuta non trova applicazione qualora i proventi del fondo siano percepiti da fondi pensione, gestioni individuali di patrimoni e altri OICR istituiti in Italia.
