Le Mortgage Backed Securities sono salite alla ribalta nelle cronache finanziarie durante la grande crisi del 2008, in quanto strettamente legate ai mutui ipotecari. Sovente hanno rappresentato una fonte di problemi nei bilanci delle banche e per questo vengono costantemente monitorate dalle autorità di vigilanza. Entriamo quindi nel dettaglio per capire il loro funzionamento, l’utilizzo e l’importanza che rivestono.
Mortgage Backed Securities: definizione e caratteristiche
Le Mortgage Backed Securities, abbreviate in MBS, sono titoli emessi da un intermediario specializzato per l’acquisto di un pacchetto di mutui ipotecari (mortgages) da parte di un mutuante per il finanziamento di una proprietà immobiliare. In sostanza vi sono tre soggetti principali nell’operazione:
- il mutuatario, ossia colui che acquista l’immobile e accende un mutuo presso una banca;
- il mutuante, ovvero la banca che concede il mutuo e poi lo cede nel pacchetto a una terza entità;
- l’intermediario specializzato, cioè l’emittente di titoli che hanno come sottostante un pacchetto dei mutui e che poi verranno negoziati sul mercato presso il pubblico degli investitori.
Con le rate che il mutuatario versa per i mutui contratti, vengono pagati gli interessi e rimborsato il capitale delle MBS. L’operazione attraverso cui avviene l\’”impacchettamento” dei mutui da parte degli intermediari prende il nome di cartolarizzazione. Chi acquista le Mortgage Backed Securities nel mercato, quindi, sta finanziando indirettamente l’acquisto di case e il fabbisogno finanziario delle banche. Queste ultime invece hanno la possibilità di finanziare la concessione di mutui senza ricorrere alla raccolta. Mentre, per gli intermediari specializzati la transazione ha scopi speculativi, in quanto ottengono commissioni e interessi dalla commercializzazione di tali titoli.
Mortgage Backed Securities: tipologie
Esistono diverse tipologie di Mortgage Backed Securities, in funzione delle caratteristiche del mutuo che stanno garantendo. Quindi, si distinguono in:
- Residential Mortgage Backed Securities o RMBS, che sono destinate a coprire l’acquisto di abitazioni residenziali private;
- Commercial Mortgage Backed Securities o CMBS, che sono riservate al finanziamento di proprietà commerciali come condomini, negozi, supermercati, ristoranti e altro.
Inoltre, le MBS possono essere offerte dagli intermediari sia direttamente che insieme ad altri titoli. Quindi, si avranno:
- Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC), che raggruppano i singoli mutui in pool in base al rischio e alla scadenza. Sono divise in obbligazioni o altri titoli che vengono poi venduti agli investitori;
- Stripped Mortgage Backed Securities (SMBS), i cui flussi di cassa derivano dal pagamento solo del capitale o degli interessi sui mutui sottostanti, a differenza delle MBS convenzionali che generano reddito da entrambe queste due fonti.
Mortgage Backed Securities: un po’ di storia
Le MBS nacquero agli inizi degli anni ’70 negli Stati Uniti, con il governo americano che voleva creare un mercato secondario per i mutui ipotecari e i finanziamenti dell’edilizia residenziale. All’epoca, un atto del Congresso diede vita a due organizzazione adibite alla cartolarizzazione dei mutui: la Government National Mortgage Association (GNMA, Ginnie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Association (FHMLC, Freddie Mac). Queste si accompagnarono alla Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Mae), costituita come agenzia governativa nel 1938 e poi trasformata in società di diritto privato.
L’obiettivo di fondo era quello di permettere alle banche più piccole di potersi finanziare, rendendosi competitive nel mercato dei mutui senza dover perdere redditività con gli oneri della raccolta. Il mercato ha funzionato abbastanza bene fino alla prima metà degli anni 2000, quando le cartolarizzazioni cominciarono a comprendere prodotti troppo rischiosi. Ciò rappresentò poi la causa della grande crisi finanziaria mondiale.
Cosa successe nel 2008
Nel 2007 le banche erano cariche di mutui subprime, cioè concessi a soggetti non particolarmente meritevoli di credito, per usare un eufemismo. Le rate cominciarono a non essere più pagate e le Mortgage Backed Securities andarono in difficoltà. A quel punto si scatenò una speculazione violenta sui mercati finanziari, con il valore dei titoli che scese rovinosamente. Quando le famiglie smisero di pagare, il sistema collassò, perché la circolazione di denaro poggiava su basi molto fragili. All’epoca ci fu l’intervento dello Stato, che utilizzò il denaro pubblico per salvare alcune banche ormai ricoperte da questi asset. Tuttavia, ciò non fu sufficiente per evitare il più grande fallimento bancario della storia americana, ossia quello delle Lehman Brothers.
